News
News
Kasım ayından itibaren emlak satışlarına e-Devlet üzerinden kimlik doğrulama şartı geliyor
1 Kasım 2023 milat olacak
Emlak piyasasında sahte ilanlarla mücadele etmek için yeni bir uygulama başlatılıyor. 1 Kasım itibarıyla emlak satışı yapmak isteyen mülk sahiplerinin e-kimlik doğrulaması yapması gerekecek. Böylelikle ilanların mülk sahipleri tarafından onaylanması bilgi kirliliğini ortadan kaldıracak ve sahte ilanlar engellenecek. Emlak işletmeleri de süreçten nasibi alacak kesimler arasında bulunacak. Emlak işletmeleri de kendi yetki belgeleri ile ilan girebilecek. Yetki belgesi olmayan hiçbir emlak işletmesi ilan portallarında üyelik alamayacak. Üyelik açsa bile mülk sahibi tarafından yetkilendirme sözleşmesi olmayan hiçbir emlak işletmesi ilan girişinde bulunamayacak.
YENİ SÜRECİ UZMANINDAN DİNLEDİK
31 Ağustos tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan Taşınmaz Ticareti hakkında değişiklik yapılmasına dair yönetmelik 1 Kasım’da yürürlüğe girecek. Bu değişiklik satış ilanları konusunda bir milat olacak. Hukuk Danışmanı Halil Güven, yeni dönem itibari ile sitelere ilanlar girilmek istendiğinde bir doğrulama yapılarak devam edileceğinin bilgisini verdi. Güven, sürece paralel olarak piyasada sahte ilanların önüne geçileceğini, fiyat istikrarının devamı için çok önemli adım atılmış olacağını ifade etti.
“SORULARINIZ ÇÖZÜMSÜZ KALMAYACAK”
Uzmanlık alanının Gayrimenkul Hukuku ve kiralar olduğunu söyleyen Güven, “Tüketici Konfederasyonu kapsamında emlakçıların sorunlarına yönelik Emlakçılar Derneği kurulmuştur. Derneğimiz, Gayrimenkul Hukuku ile ilgili sorun yaşayanlara çözüm bulmak amacıyla kuruldu. Derneğimizin twitter ve facebook sayfaları mevcut. Yine derneğimiz kapsamında kiracıların ve emlak sorunlarının çözümüne yönelik ‘Emlak ve Kiracı Sorunları Derneği’ şeklinde facebook gurubumuz da mevcut. Bu grupta emlak ile ilgili her türlü sorunuzu yazabilirsiniz. Buradan müsait olduklarında uzmanlarımız cevaplayacaklardır” dedi.
“DOLANDIRICILIK UYGULAMALARI SON BULACAK”
Yürürlüğe girecek yönetmeliğe ilişkin yorum getiren Güven, “Son derece doğru bir düzenleme olduğunun kanaatindeyiz. Çünkü ilan sitelerinde kimlerin kimin adına ilan verdikleri çok net olarak belli değil. Kişiler birçok dolandırıcılık olayına da konu olabiliyor. Mülk sahibi olmayan kişiler tarafından da ilanlar verilebiliyor, kaporalar alınıyor. Hatta bu ilanlar ucuz tutularak birçok kişiden kaparo alınıp sonrasında mülk sahibinin başkası adına olduğu ortaya çıkabiliyor. Bu tür dolandırıcılıkların önüne geçmesi açısından çok önemli olduğunu düşünüyoruz” diye konuştu.
“VEKALETNAME İLE İŞ YAPMAK DOĞRU OLUR”
Yeni düzenlemenin vekalet konusuna da ağırlık kazandıracağına vurgu yapan Güven, “Bir de bizim kanunlarımızda her ne kadar birçok hususta vekalet içinde yazılı belge istenmiş olsa da emlak sektörü ve araç sektörü gibi satış ve kiralamanın önemli olduğu sektörlerde ancak vekaletname ile iş yapılmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Bu nedenle tapu sahiplerinin veya vekillerinin ilan vermesinin çok doğru bir uygulama olduğu kanaatindeyiz. Bu uygulama sayesinde birçok sorun baştan engellenmiş olacaktır. Devamında da sorun oluşmayacaktır” şeklinde konuştu.
“HAKSIZ REKABETİN ÖNÜNE GEÇİLMELİDİR”
El altından satışların önünün kesilmesinin sürecin beklentisini oluşturduğunu ancak satış yapması mümkün olmayan mülk sahiplerinin vekalet verecek kişileri doğru şekilde seçmeleri gerektiğine vurgu yapan Güven, “Bu konunun iki ayrı yönü var. Birincisi Borçlar Hukuku dediğimiz gayrimenkul alım-satımları veya Medeni Kanun kapsamındaki gayrimenkul alım satımlarına bakan yönü. Bu yönden bakıldığı zaman çok bir sorun yok gibi gözüküyor. Çünkü birisi yakınını, akrabasını yetkilendirerek, vekaletname vererek bu tür satışları yaptırabilir. Bu tür satışları yapmasında hukuki olarak bir sorun yoktur. Ancak duruma vergisel yönden bakan bir sorun vardı. Her ne kadar vekillikle bu tür işleri yapan kişiler bir kişi için iş yaptığında bir vergi kaybı söz konusu olmayabilir. Burada bir ticari amaç güdülmemiş olabilir ama aynı kişi birçok kişi için benzer işlemi yaptırdığında yasal olmayan bir emlakçılık faaliyetini yapmış olacaktır. Ayrıca bu tür bir faaliyet diğer emlakçılar açısından da haksız rekabet oluşturacaktır. Bu nedenle bu tür eylemlerin önüne geçilmesi gerekir” ifadelerine yer verdi.
“BELİRLİ DÜZENLEMELER NET OLARAK YAPILMALIDIR”
Mülk sahibi olup dezavantajlı kesimler arasında yer alan kesimlere de açıklamalarında yer veren Güven, “Ancak çok yaşlı anne ve babaların taşınmazları var. Yurt dışında olup da Türkiye’ye gelip taşınmazını satma durumunda olmayan kişilerin durumları var. Bunların 4’de 3’ü de vekillerini yakınlarını yetkilendirmek sureti ile gayrimenkul satışlarına aracılık ediyor. Bu durum sorun teşkil etmemelidir. Bu konuya ilişkin düzenlemelerin net olarak yapılması uygun olacaktır. Bizim görüşümüz bu şekildedir” ifadelerini kaydetti.
“RAKAMLAR GERÇEK SATIŞ BEDELİNE YAKIN OLACAK”
Düzenleme sayesinde piyasa sahiplerinin sadece gerçek satıcılardan oluşacağını söyleyen Güven, şöyle devam etti; “Gerçek olmayan veya afaki rakamların söz konusu olduğu satışlara yer verilmeyecektir. ‘Yüksek rakamlar vereyim. Bir alıcı çıkarsa satarım’ deyip, gerçekten satılma niyetinde olunmayan mülklerin 2-3 katı oranda fiyatlarla ilana verilmesi durumu bertaraf edilmiş olacaktır. Çünkü ilan sayıları gerçek kişilerin rakamları olduğu zaman rakamlar da gerçek satış bedeline yakın olacaktır. Bu nedenle afaki veriler ile servis edilen ilanların çok büyük bir kıymeti olmayacaktır. Düzenlemenin tüketicilerden daha doğrusu bireylerden yana olduğu kanaatindeyiz. Uygulamanın hayata geçirilmesinin faydalı olacağını düşünüyoruz.”
“UZMANLARDAN YARDIM ALMA ADETİMİZ YAYGIN DEĞİL”
Taşınmazların gerçek değerinin belirlenmesinde vatandaşların en doğru isimlerden danışmanlık hizmeti alması gerektiğine de açıklamalarında yer veren Güven, şunları kaydetti; “Güzel bir konuya değindiniz. Bir taşınmazın değeri belirlenirken birçok husus gündeme gelmektedir. Sadece taşınmazın bulunduğu çevre detaylı değildir. Taşınmazın kalitesi, depreme dayanıklı olup olmaması, içinde kullanılan malzemeler, ısı yalıtımı olup olmaması gibi birçok husus etki etmektedir. Bunların mülk sahiplerinin ya da kiracıların veya alıcıların bilmesi pek uygun değildir. Bu nedenle gayrimenkul değerlendirme uzmanlarına çok daha fazla iş düşmektedir. Ancak maalesef bizim örf ve adetlerimiz gereği bu tür konularda uzmanlardan yardım alma konusu çok da yaygın değildir. Danışma hususları dahi ülkemizde çok oturmamıştır. Ancak araçlarla ilgili konularda mesela araç satışlarında ekspertiz akımının getirilmesi iyi olmuştur. En azından belli sorunların önüne geçmiştir. En azından sorun çıktığı zaman gerçek bir muhatap bulma imkânı ortaya çıkmıştır. Bu nedenle gayrimenkul satışlarında da değerlendirme uzmanlarından mutlaka rapor alınmalıdır diye düşünüyorum.”
“ÜCRETLENDİRME MAKUL BİR SEVİYEDE TUTULMALIDIR”
Gayrimenkul uzmanlarının ücretlendirme noktasında vatandaşların da cebini düşünen politikalar doğrultusunda hareket etmesi gerektiğini kaydeden Güven, “Ancak bu rakamların ücret kısmı da olacaktır. Bunun da makul bir seviyede tutulması gerektiği kanaatindeyim. Bugün resmî kurumların ilanlarında nasıl taşınmazı özellikleri, değeri gibi ilanlarda bilgi yazıyorsa o şekilde satış ilanlarında da bu raporun sunulmasının, istenmesinin oldukça yararlı olacağı kanaatindeyim” dedi.
“GERÇEK DEĞERLER ÜZERİNDE ALIŞVERİŞLER YAPILACAK”
Yeni düzenlemenin piyasaya etkisi hakkında öngörülerde de bulunan Güven, “Fiyatların belirlenmesinde birçok etken vardır. Emlak sektöründe illere göre bu sebepler de değişebilmektedir. Antalya ilinde aşırı göç alınması depremzedelerin ya da dış ülkelerden gelenlerin bulunduğumuz noktayı tercih etmesi artı ülkemizin refah seviyesi nedeniyle dışardan gelenler için rahat bir yaşam imkanının sunulması nedeniyle gayrimenkul alımı çoktur. Buradan kaynaklanan bir artış vardır. Asıl önemli olan artışın 2021 yılındaki uygulanan ekonomi politikalarından kaynaklandığını düşünüyorum. Çünkü 2021 sonundaki bir anda gayrimenkul fiyatları 2’ye hatta 3’e katlamıştır. Enflasyon nedeniyle artışlar devam etmiştir. Ancak şu an reel ekonomi politikalarına dönülmüştür. Reel ekonomi politikaları uygulandığı takdirde gayrimenkul fiyatlarının düşeceği veya düşmese dahi enflasyon nedeniyle artmama şeklinde bir düşüşün olacağı kanaatineyiz. İlerde daha oturmuş bir fiyat tablosu karşımıza çıkacaktır. Ayrıca 1 Kasım itibari ile yürürlüğe girecek yasal düzenleme itibari ile afaki ilanlar sonlanacaktır. Piyasada gerçek değerler üzerinde alışverişler yapılmaya daha müsait hale gelecektir” diye konuştu.
“ÜCRETLER ARTIYOR GELİR SEVİYESİ ARTMIYOR”
Yeni sürecin dosya sayılarına olası etkilerini de ele alan Güven, “Şu anda Kira Hukuku ve tahliyelere ilişkin davalar var. Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olduğundan bu mahkemeler neredeyse tıkanmış vaziyette. 1 sene sonraya bile duruşma günü veriyorlar. Bu durum mevcut sorunu çözmemektedir. O da neden kaynaklanmaktadır? Taşınmazların aşırı fiyat artışları nedeniyle kiracıların ödemeleri gereken ücretler için de artış yapmaları isteniyor. Kiracıların gelir seviyeleri aynı oranda artmadığı için ciddi sıkıntılar yaşanıyor ve taraflar davalık oluyor. Gayrimenkul fiyatları rayına oturduğu zaman veya makul seviyelerde sabitlendiği zaman, buna paralel olarak bir seviye belirlenecektir. Seviye belirlendiği zaman artık bu davaların sayısının azalacağı kanaatindeyiz” şeklinde konuştu.
Duygu TEKİN
